Financiación a la empresa: Las SOCIMI

Estrategia de las SOCIMI

Tras la fuerte caída en precios que ha experimentado el mercado inmobiliario durante los últimos años y después de un claro abaratamiento de las viviendas, con caídas constantes de los precios desde el inicio de la crisis hasta, prácticamente, la actualidad, ha favorecido que estos vehículos de inversión puedan sacar grandes rendimientos. Las SOCIMI compran barato y alquilan durante varios años para posteriormente vender a un precio mucho mayor que el de su compra;pero ojo, no se trata del típico inversor español, los gestores de las SOCIMI se implican en la gestión de la propiedad e incluso invierten en la rehabilitación de los edificios que  se pondrán en alquiler.

Invirtiendo en este tipo de sociedades se rentabilizan ahorros ya no sólo por la vía de alquileres, sino también por la venta futura de las viviendas que se hayan comprado, sin olvidar las ventajas fiscales, las cuales tienen un atractivo muy alto.

Para constituir una SOCIMIsólo es necesario un activo con un valor superior a los cinco millones de euros, por lo que, con un mercado inmobiliario como el español, estancado por la crisis casi hasta finales de 2015, cuando,Entrecantos, la primera SOCIMI española salió a cotizar en noviembre de 2013, nadie daba un euro por el éxito de las SOCIMI; sin embargo, a fecha de hoyéstashan ido evolucionando hasta consolidarse como  una de las mejores salidas para el sector inmobiliario. Los “porqués” de su éxito vienen dados por una combinación de factores: por un lado, son un instrumento fiscalmente atractivo para determinados propietarios de inmuebles, por otro, los síntomas de recuperación económica han propiciado el incremento de liquidez por parte de los Bancos Centrales, y además, el hecho de que se trata de productos muy conocidos por los inversores internacionales, debido a que son casi una copia de los REIT.

Características principales de las SOCIMI:

• Capital mínimo de 5 millones de euros en una única clase de acciones.
• El 80% de su activo debe estar en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento o también en terrenos destinados a la promoción de bienes inmuebles que deberán destinarse al arrendamiento.
• El 80% de sus rentas deberá venir del arrendamiento de bienes inmuebles y de los dividendos procedentes de participaciones afectadas al cumplimiento de su objeto social.
• Asimismo para poder disfrutar de las condiciones fiscales, los bienes inmuebles han de mantenerse arrendados al menos durante tres años y las acciones o participaciones mantenerse en el activo durante otros tres años.
• Deben estar cotizadas a los dos años de su nacimiento. 

Ventajas fiscales de las SOCIMI:

• Tipo impositivo del0%. Aunque, no obstante la SOCIMI se podrá someter a un gravamen especial del 19% si los dividendos que perciban los socios que tengan una participación igual o superior al 5%, no tributan al menos un 10% de sus beneficios en su sede social. A este tipo de gravamen únicamente tributaran los dividendos que cumplan esta característica. Vemos que esta condición por tanto puede estar enfocada a fondos de pensiones.
• Han de distribuir al menos el 80% de sus beneficios ordinarios. O el 100% en caso de beneficios obtenidos a través de otras SOCIMI.
• También deberán distribuir al menos el 50% de las ganancias de capital que obtengan por la transmisión de inmuebles y reinvertir el 50% restante en un periodo de 3 años.
• Los dividendos tributarán en el IRPF y en el Impuesto de Sociedades a sus tipos correspondientes. Por supuesto en el IRPF en la Base Imponible del Ahorro.

¿Y a partir de 2017, qué?

Pues la respuesta viene desde diversos medios financieros, y parece ser clara y concisa:

• Las SOCIMI no son una moda pasajera nos decía Alfonso Simón Ruíz en su artículo La Bolsa espera la incorporación de más de 35 SOCIMI en 2017.(Fuente: cincodias.com)
• Las SOCIMI calientan motores para protagonizar otro «boom» en 2017 , según Pablo Gallén de Bolsamania (Fuente: Bolsamania)

En la actualidad, hay en España, 28 SOCIMI, según el MAB

Pues bien, a parte de las 28 actuales, la información que circula es que para 2017 serán más de 30 empresas de este tipo las que se estrenen en el mercado. Según los datos aportados por Armabex, en boca de su presidente, Antonio Fernández, el valor de los activos de la mitad de estas compañías superaría los 5.500 millones, por lo que nos hace prever que el resto aporten cifras  similares y, por tanto, igual de significativas.

Entre las nuevas compañías que cotizarán en el MAB, destaca GGC, dueña de varios centros comerciales y con un valor de sus activos de cerca de 2.000 millones. Con ella se espera la incorporación de la filial de oficinas de Procisa, así como la SOCIMI llamada Keka, propiedad de Alfonso de Borbón y Escasany.

Lo que se pronostica para el futuro bursátil es una especialización de las SOCIMI que dará lugar a sociedades muy centradas en activos ligados al retail, los hoteles, hospitales y las viviendas de alquiler. Así, esta alta especialización, está obteniendo el visto bueno de los inversores internacionales, que se sienten muy cómodos en este ambiente de recuperación del sector inmobiliario.

Según los últimos datos obtenidos, las cuatro grandes del sector, Merlin, Hispania, Axiare y Lar han duplicado su beneficio hasta el mes de septiembre de 2016 con respecto al trimestre anterior, alcanzando una cifra de 530 millones de euros de beneficios.

El año pasado, en el mismo periodo, los beneficios obtenidos reflejaban unas pérdidas de 54.8 millones.

¿Cuál sería, entonces, el motivo de ese cambio de tendencia?

La respuesta estaría en los inversores internacionales, que están muy familiarizados con este tipo de inversión y que, además, se trata de un producto de inversión que ofrece muchas ventajas fiscales, tal y como ya hemos comentado en nuestra introducción, ya que sólo tributa por los dividendos, el 80% de los beneficios se dedicará a este fin, sin olvidar la transparencia aportada al cotizar en bolsa por ley.

¿Cómo se presenta el 2017?

Según algunos analistas de inversión, el 2017 será el año de las SOCIMI. Desde el punto de vista de Renta 4, estas apreciaciones se basarían tanto en la previsible recuperación del sector inmobiliario como en los bajos tipos de interés actuales que actuarían como atractivo para muchos inversores que encuentran en las  SOCIMI un producto muy equilibrado por ofrecer un beneficio mayor que la renta fija y una volatilidad menor que la renta variable.

También, desde Armabex se hace hincapié enel hecho de los beneficios fiscales de las SOCIMI; sin limitaciones de endeudamiento, con la ventaja de poder cotizar en el MAB, que no presenta tantas exigencias como la bolsa de valores,  las convierte en un producto altamente interesante para cualquiera que tenga un edificio en alquiler y 5 Millones de Euros para constituir una SOCIMI, por lo que además de las existentes se estima que aparezcan unas 70 más y que muchas de ellas estén vinculadas a grandes bancos.

Con estas cifras tan optimistas: ¿No estaremos, de nuevo, ante una “burbuja” inmobiliaria?

Los mismos analistas evitan hablar de “burbuja”, entre otras causas, porque en este caso se trata principalmente de edificios dedicados al alquiler, y en estas circunstancias, la ley por la que se regulan las SOCIMI(Ley 11/2009, de 26 de diciembre,  por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario)determina que el patrimonio alquilable deberán permanecer arrendados durante al menos tres años, lo que hace que se estabilice en mercado evitando la especulación y la compraventa.

Desde Legorburo Consultores consideramos que la creación de una SOCIMI es una buena estrategia de crecimiento para aquellas empresas situadas en el sector inmobiliario que quieran crecer y expandirse, aprovechando las nuevas oportunidades tan atractivas que el mercado está dejando ver. Podrá contar con el asesoramiento financiero del equipo de Legorburo Consultores para la creación de su SOCIMI y también le asesoraremos en la búsqueda de la financiación necesaria para empezar a cotizar.

FUENTES:

Bolsamanía – Pablo Gallén 
Cinco Días- Alfonso Simón Ruíz
El Blog Salmón – Pilar Blázquez